香港住宅按揭貸款監管與行業領先實踐的琴瑟絕配 2019-02-01

          根據香港金融管理局披露資訊,香港住宅按揭貸款的資產品質在各類信貸資產中的品質最佳。如下表資料顯示:2018年6月末,香港所有認可機構(包括持牌銀行、有限制牌照銀行和接受存款公司)住宅按揭貸款拖欠比率降至0.02%,創2001年10香港金融管理局開始收集這方面資料以來的歷史新低。

 

表一:香港所有認可機構信貸資產品質一覽表

注1.  資料來源香港金融管理局

注2.  特定分類貸款指列為“次級”、“呆滯”或“虧損貸款”

注3.  已扣除特殊準備金╱個別減值準備

       香港認可機構發放的住宅按揭貸款的資產品質之所以能維持如此理想的品質,在很大程度上與香港監管要求與行業最佳實踐的整合有關。鑒於住宅按揭貸款在香港銀行體系中的核心地位,在經歷了1997-98亞太金融危機衝擊後,香港金融管理局特別注重把全球銀行業界,在住宅按揭貸款組織和管理方面的最佳實踐與其監管要求進行有機的整合。2008年由美國次貸危機觸發全球金融危機後,香港金融管理局更進一步強化這方面的整合。其中,最具代表性的整合領域包括以下四方面:

 

       第一,對借款人的信用評估的要求。基於銀行發放抵押貸款的最終目的並非要獲取抵押物這一基本認知。香港金融管理局特別強調認可機構必須嚴格執行“瞭解客戶(Know Your Customer, KYC)”的監管要求,以系統性和結構性的方法對借款人進行信用評估。1997年7月28日,香港金融管理局在其發出的通告中要求認可機構必須小心評估住宅按揭借款人的還款能力。若借款人正尋求超過物業價值七成的其他融資安排時,認可機構應更為注意。認可機構應審慎評估這類客戶的信用狀況,認可機構必須從這些借款人及有關擔保人取得適當的入息證明。認可機構亦應對這類借款人進行合理測試,以確保他們符合供款與入息比率的規定。

 

       第二,供款與入息比率執行及其的計算方法。按監管要求,香港認可機構在發放住宅按揭貸款時須遵守的主要原則包括:(1)供款與入息比率不應超過收入的五至六成,同時較高的比率應只適用于高收入人士,並應就界定高收入人士訂下審慎準則;(2)在計算供款與入息比率時應計及所有已知的還款責任。認可機構應查核借款人及擔保人的主要銀行帳戶結單。此外,除非有其他可接納的安排,否則認可機構要充分利用消費信貸資料機構獲得的資料,以確定借款人及擔保人的其他還款責任;(3)除非其他家庭成員已提供正式擔保,或有關物業是與這些家庭成員聯名購入,否則在進行供款與入息比率測試時,不應把這些成員的收入計算在內;(4)如果住宅按揭貸款的供款額在不同階段有所不同,認可機構要採用最高每月供款額來計算供款與入息比率;(5)如果借款人獲提供免息或免供期優惠,認可機構應採用免息或免供期完結後的每月供款額來計算供款與入息比率。

 

       考慮到不少按揭借款人同時擁有多套物業,並以租金收入作為新作按揭貸供款來源之一,為確保認可機構審慎計算供款與入息比率,香港金管局要求認可機構在計算供款與入息比率時採納以下方法:

 

1.     租金收入應列為借款人收入的一部分(即計算供款與入息比率時包含於分母內),而不是與相應的按揭供款額互相抵銷。

2.     租金收入總額應至少作出兩成扣減,以計及相關支出(如維修費用、差餉、管理費及物業稅)與物業空置期等因素。

3.     所有涉及定期還款安排的債務(如其他按揭貸款、個人貸款)都應包括在內。認可機構應要求按揭貸款申請人在貸款申請表格內填報所有該等債務,並應作出充分的查核及查詢,以確定申請人填報的資料屬實。這可能包括向個人信貸資料庫或商業信貸資料庫查詢,或查核借款人的主要銀行帳戶。認可機構應妥善保存有關該等查核及查詢的記錄,讓內部審計部門或金管局查閱。

4.     認可機構應清楚界定高收入人士的定義(如尚未作出有關定義),並應能提供理據證明以有關水準為分界線是適當的。

 

       香港金管局自2009年起就物業按揭貸款實施的宏觀審慎監管措施已增強銀行應對涉及樓市風險的抵禦能力。新造住宅按揭貸款的平均按揭成數由2009年9 月金管局推出首輪逆週期措施前的64%,降至2017 年12月的49%。平均供款與入息比率也由2010年8 月首度推出有關比率上限時的41%,降至2017年12 月的35%。下圖所載資訊,正好反映出1997年以來香港新造按揭貸款的平均按揭成數與個人債務負擔變化走勢情況。

 

圖一:  1997年以來香港新造按揭貸款的平均按揭成數與個人債務負擔變化走勢圖

注1:指數以最優惠貸款利率為基準的平均按揭利率計算

註2:資料來源:香港金管局及其職員估計資料

第三,租金收入證明的核查。按香港監管規定,若借款人聲稱的以租金收入作為供款來源之一,則認可機構須要求其提供相應的妥善簽立的租約、租金收據或有關的物業稅報稅表加以證明。如沒有上述檔,認可機構應訂有程式,藉參考獨立資訊,如差餉物業估價署提供的租值或提供有關資料的商業網站,以評估借款人所聲稱的租金收入是否合理。如沒有租金收入證明,認可機構應考慮借款人所聲稱的租金數額是否可接受,以及是否應就存在的不明朗因素對租金收入作出高於上述提及的兩成的扣減。有些借款人因其職業性質(如自由職業者、自雇人士或獨資經營者)未能提供客觀的入息證明,認可機構應就會獲其接納可代替入息證明的文件類別或財富證明類別訂定清晰政策,並以書面載述評估或估計借款人的還款能力時所採用的方法及假設。

 

        第四,住宅物業估值方法。香港金管局通過持續組織專項專題行業調查,並從中梳理出以下有關住宅物業估值的最佳做法,要求所有認可機構遵照執行:

 

1.     若採用內部估值,應定期與外界獨立估值比較,以確保內部估值在任何時間都是審慎的;

2.     若採用獨立估值,有關估值應來自至少由兩家外聘估值公司組成的小組。認可機構應制訂政策與程式,以查核外聘估值公司提供的估值審慎合理。如某外聘估值公司提供的估值經常高於其他估值公司提供的估值,認可機構應評估該估值公司提供的估值是否仍然可靠;

3.     無論是採用內部或獨立估值,認可機構若參考成交價大幅偏離鄰近物業價格的個別交易時,要格外謹慎。一般而言,價格異常偏高的個別交易或特色物業的參考價值極低,認可機構不應賴以作為參考;

4.     若認可機構向客戶提供免費估值服務,必須確保相關估值模型及假設是審慎的。雖然有關服務所提供的估值“只供參考”,但認可機構應注意准物業買家或賣家會倚賴該項服務作為主要的市場資訊來源。過於樂觀的估值可能會令認可機構面對聲譽風險。

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