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在利率市場化下環境下香港銀行對住房按揭貸款的定價 2016-03-22

 

       所謂利率市場化是指:利率的數量結構、期限結構和風險結構由包括存貸款銀行和客戶(存款人和借款人)等多個交易主體自主決定,中央銀行只能通過調控基準利率來間接影響市場利率從而實現其貸幣政策目標。個人住房按揭貸款(以下簡稱“按揭貸款”)是不少香港老百姓希望“安居樂業”須利用的銀行和非銀行機構授信(為便於討論,本文只集中討論由商業銀行發放的按揭貸款的情況),並成為不少人一生中的最大財務負擔之一。香港自上世紀八九十年代完全實現利率市場化後,按揭貸款的利率訂定便一直由貸款銀行自行決定,借款人則可在比較的基礎上,選擇向哪一家銀行申請按揭貸款。

 

       根據按揭貸款利率訂定基準利率不同,香港按揭貸款有“P按”、“H按”和“定息按”三種。其中,“P按”是指按揭貸款利率訂基準利率以各家銀行公佈的最優惠貸款利率為基準,這種按揭貸款利率訂定基準在香港沿用的時間最長並在整體按揭貸款占比最大。最優惠貸款利率 (Prime Rate) 簡稱P,是銀行給其信用素質最佳的客戶放貸和授信時所使用的基本貸款利率,而對普通客戶通常是在此基礎上加上一個風險溢價(或稱“息差”),以往,銀行在敘做按揭貸款時,其利率也多為最優惠貸款利率再加一定的息差,即P + x%,但隨著該業務領域的競爭日趨激烈,且樓宇按揭風險相對較低,目前,香港各銀行基本已採用最優惠貸款利率減去某一息差,即P – x%。在一般情況下,最優惠貸款利率會高於銀行同業拆息。在美國,最優惠貸款利率比聯邦基金利率(其意義等同於同業拆息)高大約3%左右。在具體操作實務上,香港按揭市場上有兩個P,俗稱 “細P”和“大P”,其中,提供細P的銀行包括滙豐、恒生和中銀(香港),其它銀行則主要提供大P。P屬於浮動利率,會按銀行公佈而變動和調整。由於香港實施港元與美元掛鉤的“聯繫匯率”制度,現時最優惠貸款利率多隨美息走勢而變化,最終由本地個別銀行公佈為准。在一般的情況下,香港的最優惠貸款利率與香港銀行同業拆息之間約有3.90% (或390基點)左右的息差。目前,香港的“細P”為5%,“大P”為5.25%。實際的按揭貸款利率通常是在“細P”減2.55%至2.85%,即約在2.45%至2.15%之間;或“大P”減1.7%至3.1%,即約在2.15%至3.55%之間。

 

       “H按”是以香港銀行同業拆息為基準的按揭計畫,香港銀行同業拆息 ("Hong Kong Interbank Offered Rate",簡稱"HIBOR")是銀行同業市場的港元貸款利率,期限由隔夜至一年不等。按揭貸款人一般可選擇不同期限之利率,最普遍的是1個月及3個月期;按揭利息於期內保持不變,期滿後再按當時的HIBOR息率計算新一期的按揭利息。

 

       香港的“定息按”是指在事先約定的期限內,由按揭銀行以固定利率給借款人敘做的按揭貸款。與美國全期定息(最長一定30年不變)不同,如下表顯示,目前香港的銀行只提供按揭貸款最初的1至3年期的“定息按”,過了定息期後,按揭貸款會自動轉為“P按”或“H按”。實際上,自去年美國啟動加息週期後,香港市場對於定息按揭的需求顯著增加,去年12月定息按揭的選用比率上升至7.9%,創近10年的新高。業界人士認為,過去數月定息按揭之所以大受青睞,主要是因為有關定息按揭的安排集定息按和H按或P按於一身,置業人士在首年或頭1至3年可享受較低的按揭利息,及後期滿後再轉變會傳統的H按或P按。

      實際上,影響香港老百姓買房供款的成本並不限於上述按揭貸款利率水準的高低,另外兩個因素同樣會影響借款人的財務負擔。其一是現金回贈,指的是作為業務競爭的一個組成部分,按揭銀行會基於香港金融管理局的相關監管指引限制,給按揭借款人的現金回贈。這一現金回贈比率最高不得超過貸款額的1%,而目前市場上現金回贈普遍由貸款額之0.3%至最高1%不等;其二是罰息期。罰息期指的是按揭銀行一般會在按揭《貸款合同》內加入罰息期條款,借款人如在事先約定的最終還款內,提前歸還全部或部份按揭貸款,銀行會向借款人收取手續費[或稱之為“提前還款罰息期”( Prepayment Penalty Period)],最常見的提前還款罰息期為三年,首年的罰息率為貸款額之3%、第二年2%、第三年1%。 為便於讀者對在利率市場化環境下,香港不同銀行對個人住房按揭貸款定價的具體情況有更直觀感性的認識,茲將香港主要從事零售業務的商業銀行按揭貸款定價情況表列如下:

      實際上,影響香港老百姓買房供款的成本並不限於上述按揭貸款利率水準的高低,另外兩個因素同樣會影響借款人的財務負擔。其一是現金回贈,指的是作為業務競爭的一個組成部分,按揭銀行會基於香港金融管理局的相關監管指引限制,給按揭借款人的現金回贈。這一現金回贈比率最高不得超過貸款額的1%,而目前市場上現金回贈普遍由貸款額之0.3%至最高1%不等;其二是罰息期。罰息期指的是按揭銀行一般會在按揭《貸款合同》內加入罰息期條款,借款人如在事先約定的最終還款內,提前歸還全部或部份按揭貸款,銀行會向借款人收取手續費[或稱之為“提前還款罰息期”( Prepayment Penalty Period)],最常見的提前還款罰息期為三年,首年的罰息率為貸款額之3%、第二年2%、第三年1%。 為便於讀者對在利率市場化環境下,香港不同銀行對個人住房按揭貸款定價的具體情況有更直觀感性的認識,茲將香港主要從事零售業務的商業銀行按揭貸款定價情況表列如下:

      值得一提的是,從香港銀行上述對個人住房按揭貸款的定價情況看,我們可以歸納以下四個與利率市場化有關的關鍵因素,供正在全面推進利率市場化的國內銀行同業參考。

  1.由於央行(或行業協會)在利率市場化後不再統一訂定基準利率,商業銀行必須自行選擇訂定各類存貸款和業務收費的基準;

  2.基於不同的市場定位和競爭比較優勢,各商業銀行應自行確定利率的數量結構、期限結構和風險結構;

  3.在利率市場化環境下,商業銀行必須有效利用資訊技術系統,建立完善的資產負債管理體系和系統,有效管理流動性風險和包括利率風險在內的市場風險;

  4.商業銀行在利用資金內部轉移價格系統支援存貸款定價的同時,必須確保有關銀行在構建資金轉移定價系統時,須遵守這樣的兩個基本原則:其一,資金轉移價格的假設應與銀行資產和負債委員會的政策和目標一致,而且應去除銀行的產品和業務部門的所有利率風險( 把財務風險,流動性風險和利率風險從業務單位轉移到資產負債管理部門,清楚劃分業務與財務政策,後者為資產負債管理部門的職責);其二,轉移率曲線應根據能反映銀行批發融資成本的市場化利率(由市場決定)制定。